Quỹ NTF hay bất động sản: chọn gì cho bất động sản Grenada?

Hai tuyến dẫn tới cùng một quốc tịch với quyền lợi giống hệt. Bài này so chúng bằng con mắt của người hiểu kinh tế bất động sản, tức nghiêm khắc hơn cách so thông thường.

Tuyến đóng góp — cấu trúc đơn giản

Nộp một khoản không hoàn lại. Tiền đi hẳn.

Ưu: tổng chi phí ban đầu thấp hơn ở phần lớn quy mô gia đình; hồ sơ xử lý gọn hơn vì không phải thẩm tra dự án; không có nghĩa vụ về sau — không phí quản lý, không thuế tài sản, không bảo trì, không phải bán lại.

Nhược: không thu lại được gì.

Tuyến bất động sản — bảy khoản phải cộng thêm

Người chỉ so hai con số ban đầu đang bỏ qua bảy khoản:

1. Thuế và lệ phí chuyển nhượng khi mua
2. Phí nhà nước bổ sung so với tuyến đóng góp
3. Phí luật sư và thẩm tra pháp lý
4. Thuế tài sản hằng năm suốt thời gian giữ
5. Phí quản lý hằng năm
6. Bảo hiểm mùa bão và bảo trì hằng năm
7. Chi phí thoát vốn — môi giới, pháp lý, thuế, sửa chữa để bán, và chi phí sở hữu trong thời gian chờ bán

Cộng đủ bảy khoản, khoảng cách giữa hai tuyến hẹp hơn nhiều so với ấn tượng ban đầu.

Và một khoản thứ tám: chênh lệch giá bán

Đây là khoản quyết định. Ba lý do giá bán thường thấp hơn giá mua:

1. Giá mua đã gồm phần giá quốc tịch — người mua tiếp theo chỉ trả phần đó nếu họ cũng cần quốc tịch
2. Thị trường bán lại rất mỏng — người mua gần như chỉ là ứng viên chương trình tiếp theo
3. Tài sản đã xuống cấp sau nhiều năm ở khí hậu biển

Nếu ngưỡng đầu tư của chương trình tăng theo thời gian — vốn là xu hướng chung của ngành — thì phần giá quốc tịch trong tài sản của mình có thể vẫn giữ được; nếu chương trình siết hoặc kém hấp dẫn đi thì ngược lại.

Đây là rủi ro nằm ngoài tầm kiểm soát, và nó là lý do không nên coi tuyến bất động sản là cách thu hồi vốn.

Thu nhập cho thuê — tính cho đúng

Một số dự án có chương trình cho thuê chia doanh thu. Bốn lưu ý:

• Doanh thu là dự phóng, phí quản lý là nghĩa vụ chắc chắn — không nên trừ cái chắc chắn bằng cái dự phóng khi lập mô hình
• Kiểm tỷ lệ lấp đầy thật của dự án, không dùng con số dự phóng
• Kiểm cách chia doanh thu — trước hay sau chi phí vận hành
• Kiểm có bị hạn chế tự sử dụng không

Thẩm định dự án — bảy việc bắt buộc

1. Đối chiếu tên dự án với danh sách được duyệt từ nguồn chính thức
2. Chủ đầu tư là ai, đã hoàn thành dự án nào trước đây
3. Tiến độ hiện tại — tốt nhất là tự tới xem
4. Đã bán bao nhiêu phần, cho bao nhiêu nhà đầu tư
5. Cơ chế giữ tiền — có ký quỹ giải ngân theo tiến độ không
6. Điều gì xảy ra nếu dự án không hoàn thành — không quy định rõ thì rủi ro thuộc về người mua
7. Bán lại có điều kiện gì, và người mua tiếp theo có được tính cho chương trình không

Dùng luật sư riêng đọc hợp đồng, không dùng luật sư của chủ đầu tư.

Cam kết mua lại — ba câu

1. Ai đứng sau cam kết — chủ đầu tư hay một pháp nhân riêng?
2. Có tài sản bảo đảm không, hay chỉ là lời hứa trên giấy?
3. Nếu không thực hiện thì kiện ở đâu, chi phí bao nhiêu?

Cam kết chỉ giá trị bằng khả năng thực hiện của bên đưa ra nó.

Chọn thế nào — nguyên tắc

Coi tuyến đóng góp là phí phải trả cho quốc tịch; coi tuyến bất động sản là một khoản đầu tư kém thanh khoản có kèm quốc tịch.

• Muốn đơn giản, không nghĩa vụ về sau → đóng góp
• Có vốn dư, chấp nhận khoá vốn nhiều năm, hiểu rõ rủi ro thanh khoản, và đã coi phần chênh lệch giá là chi phí chương trình → bất động sản
• Chọn bất động sản chỉ vì nghĩ sẽ lấy lại tiền → đây là kỳ vọng, không phải bảo đảm

Câu hỏi thường gặp

Cần tư vấn lộ trình phù hợp?

Đội ngũ Viking Global Group đồng hành cùng bạn từ hồ sơ đến khi an cư. Gọi hotline +849.219.219.88 hoặc email [email protected] để được tư vấn miễn phí.

Bài viết liên quan

• Con cái học được gì khi có bất động sản Grenada?
• Chuẩn bị gì trước khi làm bất động sản Grenada?
• Đầu tư & Định cư

Câu hỏi thường gặp

Thông tin mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách mới nhất của cơ quan chức năng. Vui lòng liên hệ để cập nhật quy định hiện hành.