"Mức thấp nhất" có nghĩa rất khác nhau tuỳ mục đích mua, và ở mọi trường hợp nó là con số ít hữu ích nhất.
Ba mức tối thiểu khác nhau
1. Tối thiểu để mua được bất kỳ bất động sản nào
Về mặt pháp lý gần như không có ngưỡng — mua đất nhỏ hoặc căn nhỏ ở khu xa trung tâm với số tiền khiêm tốn là được.
Nhưng con số đó không nói lên gì, vì tài sản ở mức thấp nhất thường là tài sản khó bán lại nhất và khó cho thuê nhất.
2. Tối thiểu để đủ điều kiện chương trình quốc tịch
Có mức giá tối thiểu quy định để khoản đầu tư được tính cho chương trình, và chỉ mua trong dự án nằm trong danh sách được duyệt.
Đây là ngưỡng cứng do quy định ấn định, và nó cao hơn nhiều so với ngưỡng ở mục 1.
3. Tối thiểu để tài sản có ý nghĩa kinh tế
Đây là con số quan trọng nhất và không ai công bố, vì nó phụ thuộc vào mục đích:
- Để ở — đủ để mua ở vùng phù hợp với nhu cầu gia đình, có hạ tầng đấu nối được
- Để cho thuê — đủ để mua ở vị trí có nguồn cầu thật, và loại tài sản mà khách muốn thuê
- Để bán lại — đủ để mua tài sản có nhiều người mua tiềm năng
Nguyên tắc chung ở thị trường nhỏ: tài sản rẻ nhất thường là tài sản khó thoát nhất — vì nó rẻ chính vì ít người muốn.
Bốn yếu tố làm con số thay đổi
- Vị trí — khác biệt giữa các vùng trên đảo rất lớn; khu gần trường đại học và các bãi biển chính đắt nhất
- Loại tài sản — đất rẻ nhất nhưng không sinh dòng tiền và thanh khoản thấp nhất
- Tình trạng — công trình cần cải tạo rẻ hơn nhưng chi phí cải tạo ở đảo cao do vật tư nhập khẩu
- Tư cách của mình — người nước ngoài cộng thêm phí giấy phép mua
Yếu tố 3 hay bị tính sai: chênh lệch giá mua nhỏ hơn chi phí cải tạo ở nhiều trường hợp, vì vật tư và nhân công chuyên môn đều khan hiếm.
Ba câu nên hỏi thay vì "tối thiểu bao nhiêu"
- "Với mục đích của tôi, loại tài sản nào phù hợp, và loại đó giá khoảng bao nhiêu ở vùng tôi cần?"
- "Tổng chi phí mua, gồm mọi khoản, là bao nhiêu?"
- "Chi phí sở hữu hằng năm là bao nhiêu?"
Ba câu này cho ba con số dùng được. Và thêm một câu quan trọng hơn cả ba: "Tài sản tương tự trong khu vực mất bao lâu để bán?"
Cạm bẫy của việc mua ở mức thấp nhất
- Thanh khoản kém nhất — ít người mua tiềm năng
- Chi phí sở hữu không giảm tương ứng — bảo hiểm, bảo trì, thuế không giảm theo tỷ lệ giá
- Thường ở vị trí có vấn đề — đường vào khó, khó đấu nối, hoặc chịu gió mặn nặng
- Khó cho thuê — khách thuê có tiêu chuẩn tối thiểu
Kết quả: chi phí sở hữu trên mỗi đồng giá trị tài sản cao hơn, và khả năng thoát thấp hơn. Rẻ ở đây không có nghĩa là hiệu quả.
Nguyên tắc thực dụng
Mua tài sản dễ bán hơn tài sản tối ưu cho mục đích riêng của mình. Ở thị trường thanh khoản thấp, khả năng thoát quan trọng hơn sự vừa ý — vì nếu không thoát được thì mọi tính toán khác đều không thực hiện được.
Cần tư vấn lộ trình phù hợp?
Đội ngũ Viking Global Group đồng hành cùng bạn từ hồ sơ đến khi an cư. Gọi hotline +849.219.219.88 hoặc email [email protected] để được tư vấn miễn phí.
Bài viết liên quan
Câu hỏi thường gặp
“Mức thấp nhất” có mấy nghĩa khác nhau?
Ba. Tối thiểu để mua được bất kỳ bất động sản nào, mà về pháp lý thì gần như không có ngưỡng. Tối thiểu để khoản đầu tư đủ điều kiện tính cho chương trình quốc tịch, là ngưỡng cứng do quy định ấn định và cao hơn hẳn nghĩa đầu. Và tối thiểu để tài sản có ý nghĩa kinh tế — con số quan trọng nhất mà không ai công bố.
Vì sao tài sản rẻ nhất thường là tài sản khó thoát nhất?
Vì nó rẻ chính vì ít người muốn, mà ở thị trường nhỏ thì ít người mua tiềm năng đồng nghĩa thanh khoản kém nhất. Thêm nữa chi phí sở hữu không giảm theo tỷ lệ giá: bảo hiểm, bảo trì và thuế vẫn ở mức của chúng, nên tỷ trọng chi phí trên giá trị tài sản lại cao hơn.
Mua công trình cần cải tạo có rẻ hơn thật không?
Không chắc. Ở đảo, vật tư phải nhập khẩu và nhân công chuyên môn khan hiếm nên chi phí cải tạo cao hơn đất liền. Trong nhiều trường hợp phần tiết kiệm được ở giá mua nhỏ hơn chi phí cải tạo phải bỏ ra, nên phải ước chi phí cải tạo trước khi coi đó là món hời.
Yếu tố nào làm con số tối thiểu thay đổi nhiều nhất?
Vị trí, vì khác biệt giữa các vùng trên đảo rất lớn và khu gần trường đại học cùng các bãi biển chính đắt nhất. Sau đó tới loại tài sản, tình trạng công trình, và tư cách người mua — người nước ngoài phải cộng thêm phí giấy phép mua.
Nên hỏi gì thay cho câu “tối thiểu bao nhiêu”?
Ba câu cho ba con số dùng được: với mục đích của tôi thì loại tài sản nào phù hợp và loại đó giá khoảng bao nhiêu ở vùng tôi cần; tổng chi phí mua gồm mọi khoản là bao nhiêu; chi phí sở hữu hằng năm là bao nhiêu. Và một câu quan trọng hơn cả ba: tài sản tương tự trong khu vực mất bao lâu để bán.
Thông tin mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách mới nhất của cơ quan chức năng. Vui lòng liên hệ để cập nhật quy định hiện hành.
