Giá mua chỉ là khối đầu tiên trong ba. Phần lớn tính toán dừng ở khối một, đôi khi tính khối hai, và gần như không bao giờ tính khối ba — trong khi khối ba mới quyết định lợi nhuận thật.
Khối 1 — chi phí mua
- Giá mua
- Thuế và lệ phí chuyển nhượng
- Phí luật sư — thẩm tra pháp lý và soạn hợp đồng
- Phí khảo sát kỹ thuật với công trình đã xây
- Phí môi giới, nếu bên mua chịu
- Phí đăng ký quyền sở hữu
- Với người nước ngoài: phí xin giấy phép mua
Mục 3 và 4 hay bị coi là khoản tiết kiệm được. Không nên — chúng nhỏ so với giá trị giao dịch và phát hiện được những vấn đề tốn hơn nhiều lần.
Khối 2 — chi phí sở hữu, hằng năm
- Thuế tài sản
- Bảo hiểm mùa bão — khoản cố định đáng kể ở vùng này
- Bảo trì chống ẩm mặn — khoản mà người từ đất liền đánh giá thấp nhất; khí hậu biển ăn mòn kim loại, hỏng thiết bị điện, xuống cấp sơn và gỗ nhanh hơn nhiều
- Phí quản lý nếu ở khu có ban quản lý
- Điện nước tối thiểu ngay cả khi không sử dụng
- Phí quản lý cho thuê nếu không tự làm
Với bất động sản để trống chờ bán, khối này vẫn phát sinh đủ — và đó là lý do thời gian chờ bán là chi phí thật.
Khối 3 — chi phí thoát vốn
- Phí môi giới khi bán
- Phí pháp lý giao dịch
- Thuế chuyển nhượng, có thể ở cả hai đầu tuỳ quy định
- Chi phí sửa chữa để bán được — thường cần, vì tài sản xuống cấp nhanh
- Chi phí sở hữu trong thời gian chờ bán — tính bằng nhiều tháng ở thị trường này
- Chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá bán thật
Mục 6 là mục quyết định, và nó phụ thuộc vào loại thị trường mình đang ở: với bất động sản trong chương trình quốc tịch, giá mua đã gồm phần giá quốc tịch nên giá bán thường thấp hơn giá mua.
Cách tính lợi suất cho thuê — trung thực
Lợi suất gộp — tiền thuê chia giá mua — là con số gần như vô dụng. Cách tính đúng:
- Tiền thuê cả năm
- Trừ tỷ lệ trống — không bao giờ cho thuê được mười hai tháng
- Trừ toàn bộ khối 2
- Trừ thuế thu nhập từ cho thuê, nếu có
- Chia cho tổng khối 1, không chia cho giá mua
Con số sau năm bước này thường thấp hơn đáng kể so với con số môi giới đưa ra — và đó mới là con số dùng để so sánh với các phương án đầu tư khác.
Ba biến số quyết định tổng chi phí
- Tư cách của mình — công dân bỏ được phí và thời gian xin giấy phép mua
- Loại tài sản — đất có chi phí sở hữu thấp nhất nhưng không sinh dòng tiền; công trình có chi phí bảo trì cao
- Thời gian giữ — càng giữ lâu, khối 2 càng lớn so với khối 1
Câu hỏi nên hỏi thay vì "giá bao nhiêu"
- "Tổng chi phí mua, gồm mọi khoản, là bao nhiêu?"
- "Chi phí sở hữu hằng năm là bao nhiêu?" — gồm thuế, bảo hiểm, phí quản lý, và ước tính bảo trì
- "Nếu bán sau năm năm, tổng chi phí thoát vốn là bao nhiêu?"
- "Bất động sản tương tự trong khu vực mất bao lâu để bán?"
Câu cuối ít ai hỏi và nó cho biết thanh khoản thật của khu vực — thông tin quan trọng hơn giá.
Cần tư vấn lộ trình phù hợp?
Đội ngũ Viking Global Group đồng hành cùng bạn từ hồ sơ đến khi an cư. Gọi hotline +849.219.219.88 hoặc email [email protected] để được tư vấn miễn phí.
Bài viết liên quan
- Bất động sản Grenada và cơ hội du học cho con
- Bất động sản Grenada: nên bắt đầu từ đâu?
- Đầu tư & Định cư
Câu hỏi thường gặp
Chi phí bất động sản gồm mấy khối?
Ba khối: chi phí mua, chi phí sở hữu hằng năm, và chi phí thoát vốn. Phần lớn tính toán dừng ở khối một, đôi khi tính khối hai, và gần như không bao giờ tính khối ba — trong khi khối ba mới quyết định lợi nhuận thật.
Hai khoản nào trong chi phí mua hay bị cắt để tiết kiệm, và vì sao không nên?
Phí luật sư và phí khảo sát kỹ thuật. Chúng nhỏ so với giá trị giao dịch nhưng là hai khoản phát hiện ra những vấn đề tốn kém gấp nhiều lần — quyền sở hữu không sạch, tranh chấp đang có, hoặc hư hỏng kết cấu của công trình đã xây.
Vì sao thời gian chờ bán được coi là chi phí thật?
Vì trong suốt thời gian đó chi phí sở hữu vẫn phát sinh đủ: thuế tài sản, bảo hiểm mùa bão, bảo trì, phí quản lý, và điện nước tối thiểu ngay cả khi không sử dụng. Ở thị trường này thời gian chờ bán tính bằng nhiều tháng, nên khoản đó không nhỏ.
Vì sao lợi suất gộp là con số gần như vô dụng?
Vì nó lấy tiền thuê chia cho giá mua mà bỏ qua bốn thứ: tỷ lệ trống, toàn bộ chi phí sở hữu, thuế thu nhập từ cho thuê, và phần chi phí mua ngoài giá. Cách tính trung thực là trừ đủ bốn thứ đó rồi chia cho tổng chi phí mua, chứ không chia cho giá mua.
Nên hỏi gì thay cho câu “giá bao nhiêu”?
Bốn câu: tổng chi phí mua gồm mọi khoản là bao nhiêu; chi phí sở hữu hằng năm là bao nhiêu; nếu bán lại thì tổng chi phí thoát vốn là bao nhiêu; và bất động sản tương tự trong khu vực mất bao lâu để bán. Câu cuối ít ai hỏi nhưng cho biết thanh khoản thật, thông tin quan trọng hơn giá.
Thông tin mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách mới nhất của cơ quan chức năng. Vui lòng liên hệ để cập nhật quy định hiện hành.
